中國房地產制度泡沫外文翻譯

1、<p>　　肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀

2、芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈

3、羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆袁腿莁螅羄羈芇螄</p><p><b>　　英文原文：</b></p><p>　　How Real Is China’s Real Estate Bubble And What Should Be D

4、one about It</p><p>　　Think U.S. housing prices have gone berserk? Try those in Shanghai and Beijing, where the cost of homes has been rising an estimated 25% annually in recent years. That’s twice

5、 the jump in the median sale price of existing U.S. homes over the past year, and a sign that China’s real estate market is in the midst of what some observers view as a potentially explosive bubble.　　The bubble is root

6、ed in such factors as China’s strong economic growth since 1990 and investor bets that China’s currency, </p><p>　　Inconsistent Data　　China’s real estate market is relatively new. After years of property be

7、ing under the strict control of the communist government, China phased out free government-provided houses in the early 1990s. But even now, there is a legacy of the communist system. The state technically owns the count

8、ry’s land: Individuals essentially buy rights to build on top of the land or own structures already there.　　　　As with other measures of the Chinese economy, it’s hard to get a precise gau</p><p>　　The Dange

9、rs of Panicked Selling　　As with other economic bubbles throughout history -- such as Holland’s tulip craze in the 1600s and the Internet stock frenzy earlier this decade -- there’s a danger that China’s real estate pric

10、es will collapse quickly. That’s the flip side of the inflated prices associated with a bubble, Zhang explains. Amid panicked selling, buyers may sit on the sidelines until prices crater to unreasonably low values. “When

11、 the price is on the way down,” problems can arise </p><p><b>　　中文翻譯：</b></p><p>　　面對如此明顯的中國房地產制度泡沫，我們又該做些什么</p><p>　　你覺得美國的房價已經瘋了嗎，那么看看上海和北京的房價情況吧，這兩個城市的房間愛在近些年來達到了約25%

12、的年漲幅，這一漲幅是去年美國房地產價格中尾數漲幅的兩倍：據某些觀察人士指出，這預示著中國的房地產市場正陷于可能破滅的泡沫之中。</p><p>　　中國房地產的泡沫源于1990年以來中國強勁的經濟增長，以及投資者對人民幣在近期內升值的預期，不過，這一投機因素正在將房地產價格推高到中國主要城市的中產階層無力消費的水平，并使市場突然崩盤的可能性增大，這種崩盤將會給中國虛弱的銀行業猛力一擊，并使眾多家庭的儲蓄化為烏有。

13、</p><p>　　有些人認為美國投資者逐步進入中國市場的舉措—包括近期美洲銀行（Bank of America）購買中國建設銀行9%的股份—將會有助于平抑過熱的中國房地產市場。中國政府處于對因房地產價格的持續上漲或急速滑落而可能導致的社會不安定情況的考慮，已著手采取平抑市場的措施。</p><p>　　沃頓商學院營銷學教授張忠（John Zhang）指出，中國政府的努力目前為止仍不足以

14、平抑上漲的房地產價格。他警告說，政府必須對下一步的舉措慎之又慎。他認為，“擠泡沫的過程的確需要謹慎對待?！?lt;/p><p>　　Inconsistent Data</p><p><b>　　不一致的數據</b></p><p>　　中國的房地產市場仍是新生事物，中國政府曾對房地產行業長期進行嚴格管控，知道20世紀90年代早期免費的政府公房退出

15、歷史舞臺。但是，即便是現在的房地產市場仍帶有過去機制的遺風。國家擁有中國全部的土地：個人只是購買在土地上進行建房的權利或購買已存在的建筑物的權利。</p><p>　　與中國經濟的其他衡量指標一樣，很難對中國房地產價格的變動做出精準的衡量，據去年6月中國官方新華社引用中國國家統計局的一則報道指出，去年中國的平均房價上升了14.4%。該報道還稱，北京的房價甚至正在下跌。但是在該報道中，統計局的一位官員指出，這些數字

16、“并不能代表房地產市場的全面狀況”，一些政府的數據也是不一致的。</p><p>　　沃頓商學院房地產教授格雷斯王（Grace Wong）認為，由于缺乏可信的數據，因此認為中國的房地產市場已經形成泡沫可能也言之過早，王曾寫過一系列關于20世紀90年代末期香港快速上漲的房地產價格的分析文章。她指出，泡沫一般被定義為價格水平超出經濟基礎對應的正常水平。市場投機心理—當買方主要因預計市場價格將上升而購房時—會導致泡沫的

17、產生，但是市場價格也因建筑成本上升或是供小于求等因素而出現上漲。她認為，“如果是市場的基本面因素使然，那么對于房地產市場價格的上漲就無需擔心?！?lt;/p><p>　　尤爾莎哈萊（Usha Haley）現任紐黑文大選（University of New Haven）商學院的國際商業學教授，她認為，對全國性泡沫的討論可能出現夸大事實的現象。她預計中國整體的房地產價格在近些年里每年的漲幅為10%。這一漲幅落后于包括美國

18、在內的全國許多國家的房地產市場漲幅，哈哈萊就是其近期有關中國商業的新書題為《商業的中國之道（The Chinese Tao of Business）》一書中指出，上海和北京等城市在過去幾年中房地產年漲幅近25-26%這一現象只是特殊的個案，在上海的漲幅達到約每平方米784美元。北京的房價相比偏低，漲幅也沒有這么大。甚至這些價格本身也未標明市場的普遍情況。一家熟悉上海房地產市場的消息渠道稱，新上海高層建筑集中地區的未完工公寓“毛坯”房市場

19、售價仍達每平方米2000美元。</p><p>　　哈萊認為，在中國房地產價格高漲的眾多因素中，政府的腐敗現象也是原因之一，當地官員或通過價格合謀而達到謀取私利的目的，或通過推動房地產價格的上漲而造成政績虛高，另一個因素是中國整體經濟增長。據美國政府部門指出，中國經濟在1990年到2004年之間平均以每年10%的速度增長，這是全球最高的經濟增長率。中國在2004年的貿易總額超過1.1萬億元，使中國成為名列美國與德

20、國之后的全球第三大貿易國。</p><p>　　隨著中國已逐漸成為全球經濟的核心，市場預計那些目標客戶為外國公司高管及管理人員及其他外派人員的房地產需求還會升溫?？夏崴拱⒉┪鳎↘enneth Aboussie）曾是位于奧士汀市的德克薩斯大學（University of Texas）邁克庫姆斯商學院（McCombs School of Business）的一名學生，他曾在2003年來到中國調查當地的房地產市場情況，

21、他指出，上述需求的增長導致了更高的房地產市場價格，現在奧斯汀市柏木房地產顧問公司（Cypress Real Estate Advisors）任職的阿博西認為，“可以肯定這一房地產高端市場肯定存在泡沫?！?lt;/p><p>　　中國房地產市場繁榮得另一個因素是市場廣泛預期人民幣不久就升值。中國政府受到美國日益加重的施壓，要求中國放棄與美元掛鉤的固定匯率體系，從而使人民幣升值，批評人士指出，人民幣的價值約被低估了25%

22、，使中國的出口產品價格偏低，而進口產品價格偏高。</p><p>　　沃頓的張教授認為，如果人民幣出現升值，那么對中國資產（包括房地產）的投資也將預計出現上漲，“部分投機因素源于對于人民幣升值的預期?！睆埥淌谡J為，一些房地產市場的投機行為來自國外的資金，不過中國公民也將資金投入到房地產市場上，尤其是中國的故事在幾年前進入熊市以來。</p><p>　　The Dangers of Pani

23、cky Selling</p><p><b>　　恐慌性拋售的危險</b></p><p>　　正如歷史上的其他經濟泡沫一樣—例如，17世紀的荷蘭郁金香泡沫，以及21實際的互聯網股票—中國的房地產價格存在快速崩盤的危險。張教授解釋道，這就是與泡沫相關的價格飛漲的另一面。在恐慌性拋售過程中，買家會在局外旁觀，知道市場價格降到極其不合理的低位為止。張教授說道，“當價格進

24、入下降通道”，種種問題就會出現，“對房地產市場造成毀滅性的打擊?！?lt;/p><p>　　據哈萊指出，房地產資產價值的快速縮水會危及中國的主要銀行，她指出，包括房屋貸款在內的家庭借貸僅占中國借貸總額的10%-15%左右，但是超過一半的借貸是以私有財產作抵押的。</p><p>　　哈里森段（Harrison Duan）認為，房地產市場價格的上漲也存在著正面影響，他是在邁克庫姆斯商學院求學的中

25、國學生，也是陪伴阿博西對中國的房地產市場進行第一手調研的伙伴。建筑行業和鋼鐵行業是受益于中國房地產市場繁榮度的眾多行業中的兩個例子。他指出，“在過去五年中，房地產行業是中國一個重要的經濟增長引擎?！彼€補充道，那些在三、四年前購房的中國人已獲得巨大的收益，之多是紙面財富。</p><p>　　但是，資產的升值對于那些自住用房的家庭而言并沒有多大意義：對于許多市民而言，即便是上海這些城市高漲的房價也是非常令人失望的

26、。段說道，“上海的中產階層已經買不起一套地理位置較方便的住房?！彼救爽F在在任職于計算機巨頭戴爾公司（Dell），是負責無線通訊產品方面的全球商品經歷。段目前居住在德克薩斯州的奧斯汀市，所持的是客工簽證（guest worker visa）,不過他覺得將來回到中國。如果段的確回國了，那么上?！x他長大的城市不遠—將很可能是他的落腳點。不過，段認為，對于一家當地的中產階級購買住房而言，上海的家庭比奧斯汀的家庭要困難得多。</p>

27、;<p>　　這些個人的掙扎完全有可能導致都市抗議活動的發生，在過去一年中也曾有大量其他抗議事件的報道，張教授認為，同時價格在一夜之間崩盤將會使許多中國人的儲蓄化為烏有，這是“使政府憂心重重的”另一個不安定因素。</p><p>　　根據無語一篇新華社的文章指出，在此背景之下，中國政府已試圖才去措施平抑過熱的房地產市場，包括調高房貸利率以及要求更多的收復額。從6月1日開始，將對出售那些購房不足兩年的

28、居住性房產前必須還清房貸。張教授認為，即便如此，政府仍需要出臺更多的措施以保障房地產市場的軟著陸，“看起來，現有的這些措施仍不足以平抑過熱的房地產市場?！彼f道，關鍵是出臺足以在今后幾年的時間內平抑市場的溫和措施。那些希望在一年內就解決問題的強硬措施則會引發恐慌性拋盤的危險。張教授還認為，提高利率的舉措也是不明智的，因為這在影響新房地產的建設貸款的同時也將會抑制中國經濟的發展。</p><p>　　沃頓商學院的王

29、教授警告道，另一經常被討論的用于緊縮泡沫的攻擊—高額的房地產交易稅—也有其負面影響。交易稅的確能減少投機性交易的數量，但是對泡沫的規模影響力有限。并且，這一措施“還會嚇退那些真正需要購房的消費者”。</p><p>　　中國政府并非可平抑過熱的房地產價格的唯一力量。觀察人士指出，西方投資者對中國日益增長的投資也能在其中起到正面的作用。阿博西認為，隨著美國的銀行業和房地產投資者更多地融入中國的金融體系之中，他們也將

30、帶來更加的借貸規范?！八麄儗⑻峁┖侠淼谋ｋU標準以及對投機的限制措施?！?lt;/p><p>　　西方對中國金融業日益增長興趣的最為明顯的標志也許就是美洲銀行在六月宣布，該銀行將支付30億美元獲取中國建設銀行9%的“戰略性股份”。中國建設銀行行長承認他的銀行在基于風險的借貸規范方面需要指導。行長郭樹清在一份聲明中指出，“在建行轉型中最為根本性的也是最具挑戰性的任務是樹立起以客戶為中心的市場驅動型公司文化?！痹谠摻灰字?，

31、美洲銀行有權在今后的五年半時間內增持建行的股份最高達到19.9%。</p><p>　　不過，哈萊對西方公司能影響到中國房地產市場運作的前景并不抱樂觀態度。在她看來，問題在于，即便是這些外國公司在融合到中國房地產市場以及中國經濟體系中需有很長的一段路要走，中國的經濟體系仍是不透明的，充滿了不確定性。她說道，“有關中國市場，我們甚至不知道我們缺少哪些方面的了解?！?lt;/p><p>　　這一觀

32、點與王教授所認為的在中國平抑房產投資并給個人以更多選擇的舉措中的關鍵一步—要有更高質量的數據—所吻合，在美國，某戶主非常容易地就能得到其鄰近房屋的售價信息，但是這些信息在中國是很難得到的。王很希望能看到標準的全國性房地產市場數據以及那些能對政府數據起到補充作用的私人數據服務的出現，她認為，“更多的信息總是件好事?！卑蚯`薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆袈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄薂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿蕿羂肈薈

33、蟻裊莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅蚅蚇袂莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞螞肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節芆蚈膂膈芅螁羅肄蒞袃螇莃莄薃羃莈莃螅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆袈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄薂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿蕿羂肈薈蟻裊莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅蚅蚇袂莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞螞肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節芆蚈膂膈芅螁羅肄蒞袃螇莃莄薃羃莈莃螅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆