房地產中介合同相關法律問題研究.pdf

1、“房地產中介合同”的概念在實踐中界定并不清晰,究其主要原因主要是經濟學中“中介”概念的引入,有學者直接將“中介”與“居間”等同起來也在一定程度上造成了該概念運用時的混亂。本文第一部分對“房地產中介合同”的概念進行探討,發現“房地產中介合同”并不能與居間合同或者委托合同等合同法上的有名合同簡單對應,如果直接將其納入無名合同的范圍卻又不夠透徹。筆者通過對與該概念較為相似的居間合同、委托合同性質的對比研究,并對混合合同概念進行研究后發現,“房

2、地產中介合同”種的報告交易機會、提供交易媒介等合同義務是居間合同所具有的因子,而撮合雙方交易的同時中介方履行代為辦理房地產權過戶、水電氣過戶手續的合同義務又屬于委托合同因子。由此,筆者得出“房地產中介合同”應當屬于包含居間合同和委托合同因子的混合合同。所謂混合合同(混成契約),指的是包含了一個典型合同的構成因子與其他典型合同的構成因子或不屬于任一典型合同的構成因子的合同。
　　本文第二部分進一步對其法律適用問題進行研究?；凇胺康?/p>

3、產中介合同”的混合合同的特殊性質,其法律適用不能簡單直接進行選擇,或者簡單將居間與委托合同規則機械結合。對于混合合同的法律適用問題上有三種態度,即吸收主義、結合主義、類推適用主義,經過比較研究后,筆者認為確定“房地產中介合同”法律適用應當以不違背當事人訂立契約目的為重,選擇類推適用居間合同規則和委托合同規則為其法律適用原則較為妥當。并且,筆者在本部分分別對兩種因子中的一些具體法律適用進行了列明。
　　針對“房地產中介合同”進行研究

4、的主要目的還是期望能夠為“房地產中介合同”法律實踐起到一定的借鑒作用。本文第三、第四及第五部分則重點對實踐中遇到的部分問題進行了探討。
　　第三部分對房地產中介人收取報酬的請求權及其抗辯進行研究,本部分以案例討論的形式分別對委托人“跳單”的行為和房地產中介人的給付義務混合情形下的報酬請求權糾紛兩個方面進行論述。對于“跳單”行為,在保護中介公司合法權益的同時,維護買方即消費者的合法權益,即在二者之間尋求一種平衡,對買方的選擇權進行一

5、定限制,對買方利用在交易過程中中介公司所提供的房屋信息避開相對方即中介公司直接與賣方簽訂房屋買賣合同進行限制。針對給付義務混合情形,不能以未完成居間合同義務否定委托合同報酬請求權,反之亦然。
　　第四部分,在實踐中典型的三種“吃差價”行為應當如何進行法律規制,三種“吃差價”行為包括:1.直接在合同中約定收取差價或者向房屋買賣合同雙方各收取部分差價;2.阻止買賣雙方溝通,以高低價差分別與雙方談判,最終將高出部分差價歸為中介自己所有;

6、3.直接低價收購信息相對閉塞的賣方房屋,轉而高價賣出。筆者分別通過“雙方代理”、“居間人如實提供信息義務”以及行政法規監管三個方面對上述三種行為的規制進行論述。
　　第五部分,由于房地產中介合同中存在委托合同因子,委托合同的法律規則中賦予當事人任意解除權,在房地產中介合同中委托合同因子內的任意解除權的行使應當如何進行限制。
　　“房地產中介合同”的性質多被認定居間合同,但經過筆者研究認為,此做法雖然簡單卻不能真正闡釋“房地產