我國農村房屋買賣法律問題研究.pdf

1、目前,隨著城市住房問題的日益嚴峻,城市商品房價格的不斷飆升,使得大量城鎮人口把目光轉向農村房屋。農村房屋買賣合同不斷訂立,各種各樣的糾紛層出不窮,法院在審判有關案件時困惑很多,其判決結果也是全然不同,有承認此類買賣有效的,有否決其法律效力的,也有采取各種折中辦法的,由此,引發的社會影響和法律影響讓人深思。一方面國家不停地采取堵的措施,希望通過出臺各種政策來防止農村房屋買賣引發的土地流失現象的加劇,另一方面經濟的發展和城鎮化進程的加快致使

2、農村房屋買賣越來越興盛。本文通過分析經典案例得出農村房屋買賣主要面臨的法律問題,一是農村房屋買賣合同的效力認定問題,二是城鎮人口是否可以成為農村房屋買賣主體問題。理論與司法實踐對這兩個問題都有不同的看法,存在爭議。筆者通過分析得出,農村房屋買賣所面臨的法律問題主要是我國的房地一體原則以及宅基地使用權的限制流轉所造成,為了使農村房屋買賣所面臨的法律問題得到有效的解決,筆者從給房地一體原則松綁和宅基地使用權自由流轉兩個方面進行了探討,希望對

3、解決農村房屋買賣所面對的法律問題有所幫助。文章共分為三個部分。
　　 第一部分為我國農村房屋買賣法律問題現狀。要研究農村房屋買賣的法律問題首先要明確農村房屋買賣的相關概念,本文所指的農村房屋是狹義上的概念,即位于宅基地之上,村民私有的住宅房屋。討論的主體是農民和城鎮人口,農村房屋買賣的內容是農村房屋所有權以及宅基地使用權;其次,本文通過對經典案例的討論得出農村房屋買賣所面臨的主要法律問題為兩個方面。
　　 第二部分重點討

4、論我國農村房屋買賣面臨的法律問題。筆者認為我國農村房屋買賣面臨的法律問題主要有兩個方面,一是城鎮居民不能購買農村房屋違反民法公平原則。農民享有農村房屋的完全所有權,其可以選擇出賣的主體,而城鎮居民享有購買農村房屋的權利。二是農村房屋買賣合同被認定無效不利交易安全。首先,農村房屋買賣合同無效的法律后果與現行合同法中相關規定相互矛盾,即認定農村房屋買賣合同無效的法律后果存在矛盾;其次,有條件的認定農村房屋買賣合同有效;最后,登記并不影響合同

5、的效力。
　　 第三部分為我國農村房屋買賣法律問題解決途徑的探析。筆者在研究案例的同時發現,造成我國農村房屋買賣法律問題產生的根本原因有兩點,一是堅持房地一體原則,二是宅基地使用權流轉受限。在堅持房地一體原則的基礎上,農村房屋的買賣必須與宅基地使用權的買賣捆綁在一起,又因為宅基地使用權的主體受限性,使得作為獨立交易客體的農村房屋也有了一定的“身份性”,這是使得農村房屋買賣合同的效力不好確定以及城鎮人口不能成為農村房屋買賣的購房主