房地產合作開發合同效力研究.pdf

1、房地產合作開發是一種極其普遍的經濟活動，非項目公司型合作開發實際上是一種合同行為，由于其手續相對簡單，實踐中運用廣泛。在非項目公司型合作開發中，合同效力對于合同各方主體權利義務界定、收益分配有重要影響。當前關于合作開發合同效力的研究主要在主體資質、合同用地、保底條款、土地使用權變更登記對于合作開發合同效力的影響上。司法實踐采用強制性規范理論認定主體欠缺資質的合同無效，對用劃撥土地出資的合同效力進行補正，否定有保底條款的合同的性質及效力，

2、認定土地使用權未登記的合同有效的做法是否恰當有待研究。故文章對上述幾個因素進行探討，在分析當前存在的問題的基礎上，為合理的認定合作開發合同的效力提出自己的看法。
　　引言闡述了寫作背景、寫作目的與意義、研究綜述、寫作創新點。
　　第一部分分析主體資質對于合同效力的影響。首先通過分析法人主體地位限制和強制性法律規范這兩種觀點對主體資質的性質進行界定，進而運用案例分析法指出采用強制性規范理論存在的弊端，法院忽視房地產法規行政彩色

3、濃厚的特點，一味支持違反效力性規范的合同無效，造成了司法實踐中惡意抗辯現象的發生。最后，借鑒日本的“履行階段說”，提出根據合作開發合同的履行階段來區分認定主體欠缺資質的合同效力的觀點。
　　第二部分對以劃撥土地使用權出資的合同效力進行分析。文章通過分析以劃撥土地使用權出資的合作開發合同效力的立法及司法現狀，認為我國給予以劃撥土地使用權出資的合同效力補正的做法助長了以劃撥土地使用權出資進行房地產合作開發之風，助長了非公平競爭。文章論

4、證了以劃撥土地使用權出資的合同無效的合理性。進而運用案例分析法提出了合同被認定無效后，從限制責令拆除的情形、認定當事人之間的過錯、判斷建筑物歸屬等方面平衡當事人之間的利益。
　　第三部分分析保底條款對于合同效力的影響。文章通過分析房地產合作開發合同的性質、存在保底條款的合同的性質及效力的認定現狀，對當前法院采用合伙說的裁判路徑提出質疑，認為應當在判斷合同當事人有無規避法律之嫌的基礎上認定存在保底條款的合作開發合同的效力。