我國新城建設中地產運營模式的探索——熟地開發.pdf

1、目前我國的城市化水平在40％左右。根據國際經驗，這個階段正是我國城市化起飛的關鍵時期。當前，隨著我國經濟的高速發展和城市化進程加速，對許多大城市來說，老城區已經越來越成為束縛其經濟發展的瓶頸，城市亟待擴容，新城亟待建立。目前，許多新城已經建成或正在建設之中，更多的新城已經寫入了各大城市的中長期發展規劃之中。 不論新城建設的目的和具體發展模式是什么，其運作的根本都將直接體現于土地開發之上。換句話說，土地開發的成功與否將直接從源頭上

2、關系到整個新城建設的成敗!從目前我國各大城市新城的建設情況來看，其中不乏成功者，但失敗的案例依然累累，而原因往往都可以歸結為地產運營的失敗。所以，對新城地產運營模式的探索與研究將具有迫切的現實意義。 另一方面，雖然當前針對房地產市場的研究如火如荼，但細分看來，研究的絕大部分側重的是“房產”，而對“地產”的研究卻相對缺乏和滯后。其實，當前“房產”市場中所表現出的許多問題，歸根溯源都可在“地產”的開發中找到原因。在市場經濟條件下，城

3、市土地既是一種特殊的資產，也是一種特殊的商品，如何建立公平有效的城市土地市場，實現城市土地資產的市場化配置是一個重大的理論問題。此外，從產業鏈分工的角度看，房地產開發過程中，“房”與“地”的運營分離是必然趨勢，“地產運營”在我國已開始走上時代的舞臺，而相關的研究也應及時跟進。國外的地產開發已經經歷了數十年的發展歷程，其有益的經驗及失敗的教訓值得我們去借鑒和規避。 由于“地產運營”在我國剛剛起步，相關的理論研究尚較為缺乏，故本文將

4、著重采用典型樣本分析與歸納的研究方法和原則，將新城土地開發的成功案例經驗模式化、理論化，以抽離出一整套新城地產運營模式的普適流程。 本文研究的基本邏輯思路如下： 首先將圍繞新城地產運營模式的問題，提出研究的基本理論支撐。重點就新城建設、地產運營模式的概念、兩者的相互聯系、以及研究該問題的理論和現實意義等給予介紹和說明。 之后本文將從國際范圍內闡述新城地產運營模式的演變；對其中較有代表性的運營模式進行研究(個性研究

5、)，并從中尋求發展的共性，以得出一般性的發展規律。接下來本文將進一步探討我國傳統土地開發模式的變遷與發展，歸納各階段的發展特點，尋找問題與不足，進而論述房、地運營分離的優點和發展趨勢，并進入本文重點研究的范疇領域——地產運營。 再下來則進入本文最為核心的部分，即對我國新城地產運營模式——熟地開發模式的研究和探索。通過對若干典型樣本的研究，將其成功經驗模式化，并歸納出一整套新城熟地開發模式的操作流程。 最后對全文進行總結，