房地產知識培訓戶型

1、房地產知識培訓系列——戶型評價,去不去，看位置行不行，看戶型定不定，看價格,課程講授目的,（一） 向發展商、建筑設計院提出住宅戶型的建筑平面推介 （二） 評審戶型平面時，對戶型方案提出評價意見或修改建議評價 = 設計，設計或修改設計主要是建筑設計院的工作,,戶型評價標準,理想的戶型是能把住宅本身的功能性、舒適性以及審美性完美融合在一起，使以人為本的居住理念得到最好詮釋沒有絕對的好戶型，只有最滿足居住者需求的戶型——

2、自己好才是真的好！絕大多數人沒有豐富的住房經驗，很多人也搞不清自己真正的戶型需求，因此需要專業、客觀的戶型指導。,第一篇 建筑平面分析,（1） 建筑平面概論（2） 經典平面賞析（3） 創新平面賞析,中國民居對朝向的選擇,北回歸線以北：向北房終年無陽光，選擇南向房是購房前提北回歸線以南：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光，選擇南向房可以冬暖夏涼。南方沿海地區：寸土寸金、空調調溫、港島景觀，不

3、講究朝向,景觀與朝向選擇,純就朝向而言，選擇建議：東南向 > 南向 > 西南向 > 東向 > 東北向 > 北向 > 西向 > 西北向目前市場情況：自然景觀 > 朝向 > 小區景觀 海景、湖景、山景、高爾夫景 中心花園、組團綠化,戶型定義,經典戶型 市場上采用最多的為大多數業主認同的經得起專業、市場挑剔的少缺陷戶型創新戶型 有獨創性的為

4、市場接受的新型實用戶型,建筑平面評價,建筑平面評價,經典平面推介（1）,一梯八戶,經典平面推介（2）,一梯八戶,經典平面推介（3）,一梯六戶,經典平面推介（4）,一梯四戶,經典平面推介（5）,一梯四戶,經典平面推介（6）,一梯四戶,經典平面推介（7）,一梯三戶,經典平面推介（8）,一梯二戶,經典平面推介（9）,一梯二戶( 紫荊苑 ）,一梯二戶,經典平面推介（10）,一梯十戶以上,創新戶型推介（1）,三錯層,創新戶型推介（2）,高廳組合,

5、復式上層,復式下層,,,,,,,4.2米,,2.8米,5米,,,,2.8米,2.8米,創新戶型推介（3）,SOHO,創新戶型推介（4）,雙拼戶型,C、D戶型68 ㎡，雙拼成136 ㎡五房戶型,A、B戶型55 ㎡，雙拼成110 ㎡四房戶型,,,,,住宅性能標準參考：建設部商品住宅性能認定標準,住宅性能標準,,市場對戶型的關注點,客戶在購房時考慮居室各部分的優先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采

6、光）、私密性餐廳：相對獨立，通風采光廚房：寬敞實用，有服務陽臺衛生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺：觀景陽臺的休閑性、觀賞性，生活陽臺的實用,功能空間分類,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛、就寢、儲藏、工作、學習、陽臺住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、觀景陽臺私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛生間服務空間：廚房、公用衛生間、工人房、儲藏間、生活陽臺,功能分區合理,動靜分區：活動區

7、和休息區分開動區：客廳、餐廳和廚房應靠近入戶門設置 靜區 ：臥室、書房位置應比較深入動區與靜區之間：衛生間應方便使用，室內交通線盡可能便捷,動靜分區案例（1）,錯層設計最易實現“動靜分區”,,,動區,靜區,,,,,,,,動靜分區案例（2）,平面戶型也可以作到“動靜分區”,動區,靜區,,,空間尺度合理,客廳：寬敞明亮、通風，有好朝向、好景觀開間不應小于3.6米，寬深比不大于1：2要留出擺放家具的穩定空間 臥室

8、：主臥：應具有好的朝向,開間應不小于3米,面積應大于12㎡, 且應帶有主衛生間次臥：面積應不小于10㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立．既有關系又有分隔廚房：廚房應緊鄰餐廳，宜帶一服務性陽臺衛生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明,空間比例失當案例,客廳、餐廳進深太大，浪費空間，采光差,面積比例適宜,除了大戶型豪宅以外，如何經濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關系，是戶型設計、評價中應關

9、注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應出現過小房間主臥應明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應把握在1．5：1以內,房室比例失當案例,廚房面積過大(13 ㎡)，比次臥室大得多，甚至大過主臥面積。而小臥室僅7 ㎡ 。,通風采光,室內四明 明廳、明室、明廚、明衛公共空間通風采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道,新加坡住宅尤為講究公共場所的自然通風采光,公共空間通風采光案例（1）,一梯二戶的小高層，電梯廳、

10、公共樓梯作到通風采光應不是難題,公共空間通風采光案例（2）,一梯18戶能夠作到公共空間的通風采光，顯示出建筑師選用“蛙”式平面的苦心,,,,通風采光,通風采光,通風采光,各房室合理性要求（1）,客廳空間獨立：客廳開口不易過多，要有兩面完整的墻 方正開闊：方正完整，是實用的布局開間至少應大于3.6米，但開間不宜大于5米 長寬比不應失調：深度開間比不宜大于2：1入口設玄關：入戶門廳（玄關）是住宅內外的空間過渡避免內廳被外人一

11、目了然，保障私密性,客廳開口過多案例,客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具。,各房室合理性要求（2）,餐廳 相對獨立：餐廳和客廳空間宜相對獨立；餐廳和客廳既有關系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房應有關聯又獨立成區：西式廚房與餐廳在空間上實現一體化,餐廳不獨立案例(1),左圖客廳與餐廳分區不明顯，餐廳成為過道幾乎沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促。右圖經修改后既有

12、玄關有使餐廳相對獨立，但與廚房之間交通不流暢。,餐廳不占角案例,餐廳雖然與客廳形成明顯分區，但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。,餐廳占角案例,餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，便于使用。,餐廳獨立案例,餐廳獨立，又能通風采光，其優點不言自明,各房室合理性要求（3）,廚房 應靠近餐廳 離大門不要太遠（進出雜物多）直接對外采光通風 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 有一定長度的柜臺擺放電器

13、，煤氣灶，洗菜盆等設備 廚、廁最好不要做緊鄰,各房室合理性要求（4）,主臥室擴大主臥室的面積，房間進深可以適當增 加最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應帶一個專用衛生間 進入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現，使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢 次臥室 面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些,各房室合理性要求（5）,衛生間 應有明窗通風和采光 公共衛

14、生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛生和使用上的便利僅有一個衛生間，則衛生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏室（工人房） 對于面積標準較高的戶型應設儲蓄空間 全封閉獨立進入式空間，面積在3平方米以上 陽臺保證客廳有良好的視野和采光 客廳不設陽臺，而在主臥設陽臺，則生活中的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會干擾主人的私密性,尊重市場研究民俗,風水的市場性廣東沿海一帶，包括潮汕人、福建人，對住宅的選擇，無論是城

15、市、農村都極信風水；生意人、官員較為看重風水問題尊重而不迷信 市場中，為數不少的客戶在講究“風水”，從研究客戶的購房心理與行為著手，我們不得不研討居家風水,居家風水科學解釋,居家風水是研究居住房屋與其土地和四周環境的關系的中國傳統居家理論 住宅風水就是人類環境衛生學“居家風水”的實際上是由于戶型設計中的忽略，造成客戶在居住中的不適，成為一種心理障礙而影響情緒與生活,戶型風水評價要素,陽宅三要門房灶 門

16、大門在戶型設計中應講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對 其它門盡量不相對,典型門沖案例(1),B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同,,,典型門沖案例(3),典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差,,典型門沖案例(4),主衛門直沖主臥床不妥,,門沖修改案例,玄關可在裝修時設置,大門不對客廳門窗案例,香