發展我國房地產信托研究.pdf

1、緒論 一、問題的提出和寫作背景 土地與房屋是人類基本的生活和生產資料，因此，以土地與房屋為中心的房地產市場與國民經濟的發展、人民生活的改善等都有著極其緊密的聯系。房地產業關系人們的安居條件。安居樂業是社會和諧的前提，有沒有房子關系到人們生活的基本保障；住的好不好，環境是否舒適關系到人們的生活質量。房地產業的發展關系到社會發展目標的實現，是小康社會的重要內涵之一。 房地產是產業鏈較長的行業，它對經濟發展的帶動力很強

2、。中國經濟正處于轉軌和轉型階段，住房商品化和農村逐步城市化的過程，是房地產大力發展從而帶動經濟中其他產業發展的過程，因而房地產業在今后相當長的一個時期是國民經濟發展的重要支柱產業之一。 1979年，以出售公房為開始的住房制度改革推動了我國房地產業的產生，隨著20多年來住房商品化的發展，房地產業在我國的地位日益重要。2003年國務院發出的18號文件就充分肯定了房地產業的地位與作用：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支

3、柱產業?！?房地產業關系國計民生，具有重要性和特殊性。但房地產生產周期長，資金需求密集和最終消費者支付積累需要一個過程之間存在著矛盾，即存在著資金需求與供給的時間差。解決資金供求的時間差，就是一個金融問題。是房地產的特殊社會經濟地位，是房地產業在融資上的迫切性引發了人們對房地產金融的特殊關注。 目前，我國房地產企業融資困難重重。銀行貸款負擔重、風險高，由此暗藏泡沫危機隱患。一旦危機爆發，不僅會使我國房地產業崩潰倒塌，也會

4、影響相關的金融產業，國民經濟也將嚴重受挫。國家已于1993年與2003年兩次針對房地產市場的進行大規模宏觀調控，但是仍未改善目前我國房地產融資困境。如何解決我國房地產融資問題，拓寬房地產融資渠道，已經成為政府支持房地產業及房地產金融的重要任務。 進入20世紀末本世紀初，房地產投資信托(REITs)因其具有高流動性、高收益性和相對低風險及低稅賦的獨特魅力，在全球有了重大突破性發展。目前，除了美國外，加拿大、澳大利亞、亞洲地區的日本

5、、新加坡、韓國、馬來西亞、臺灣、香港等國家和地區也紛紛為REITs立法，并相繼上市發行多支REITs。REITs以其獨有的優勢也逐漸得到我國政府和房地產業專業人士的重視，激起了國內房地產商們的興趣。但我國的房地產信托仍在起步和探索階段，如何行之有效的利用這一新的融資方式已經成為從事房地產、房地產融資相關產業以及政府的重要課題。2005年9月，銀監會出臺212號文件《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，對房地產信托的門檻進行了嚴格的

6、限制，也證明國家對我國發展房地產信托的重視和支持。相信，房地產信托將在國家有力的政策和環境支持下穩步發展，逐漸成為我國房地產企業融資的重要方式，在我國房地產融資中發揮不可忽視的作用，并支持我國房地產業健康穩定發展。二.本文研究方法本文對我國房地產金融市場進行了認真分析，通過對國內房地產企業幾種融資方式的比較分析，深入研究中國融資發展現狀以及中國房地產企業融資面臨困境的原因。在縱向分析信托在我國的發展歷程的同時，通過跨國橫向研究比較美國及

7、其他國家和地區房地產融資發展的趨勢，提出在我國發展房地產信托特別是REITs的建議。本文以融資發展為主脈，穿插國外及國內融資案例，綜合分析和展望我國房地產融資的發展趨勢，并探討解決之路。三.本文主要觀點房地產是國民經濟的支柱產業，其發展關系國計民生。然而，我國目前的房地產融資困境重重。房地產企業融資過分依賴銀行貸款。證券市場融資雖不失為一個很好的融資方式，但在我國現階段的政策及大市場環境前提下，遇到諸多障礙不能充分發揮優勢，發展的道路任

8、重道遠。根據近年來國際房地產融資市場上房地產信托的實踐經驗，筆者認為，房地產信托特別是REITs將在我國目前房地產融資中發揮優勢，并為我國建立健康平穩的房地產金融市場提供一個可行的解決之道。同時，我們必須認清，在我國發展房地產信托也面臨著諸多問題亟待解決。為積極尋求REITs在我國發展的解決之路，我國政府應當給予房地產信托強有力的政策支持，同時建立與發展我國REITs市場相適應的法制環境以及獨立、嚴格的信托監管體系和優惠的稅收政策，更要

9、吸取股票和信托市場的教訓，專業人才的培養也不容忽視。最后，根據我國目前房地產金融市場的發展現狀和房地產信托的發展趨勢，筆者提出，中國發展REITs的路徑應從權益REITs切入。四．中文提要 本文從信托、房地產信托以及房地產投資信托的概念入手，分析了房地產投資信托與其他投資方式相比具有的優勢。筆者認為，REITs具備專家經營、組合投資、分散風險、流動性高和品種多等優點，將在全球房地產融資領域得到迅猛發展。 同時，我國房地產業隨

10、著國民經濟的發展不斷壯大。與房地產發展息息相關的房地產金融業也越來越受到人們的重視。但當前，我國房地產金融市場發展還很不成熟，房地產企業的融資過分依賴銀行貸款。這既不利于房地產業的長久健康發展，也不利于商業銀行的風險控制。國際的實踐經驗表明，房地產業過分依賴銀行信貸，容易引發房地產泡沫，這將嚴重影響國民經濟發展。我國已經認識到銀行信貸支持房地產發展的危機，也相繼采取了政策以宏觀調控房地產融資市場發展，但效果仍不明顯并且限制了其他融資方式

11、。 近年來，房地產信托特別是房地產投資信托在國際房地產融資市場的成功發展，為我國房地產融資指出了一條光明的發展之路。REITs以其靈活的特點和獨有的優勢將對我國房地產發展起到強有力的支持作用。誠然，目前我國發展房地產信托也面臨著諸多問題。為積極尋求REITs在我國發展的解決之路，筆者認為，國家應當給予REITs在我國房地產融資市場發展的強有力的政策支持；建立我國REITs市場相適應的法制環境；建立獨立、嚴格的信托監管體系；制定優