住宅房地產開發

1、住宅房地產開發詹姆斯H伯頓本文的主要目的是描述研究的程序、步驟，并參與研制成功的空置住宅房地產進入市場運作的進程。最典型的房地產開發過程可以概括如下：創建發展思路、控制空置地盤或未開發土地、完成初步的市場可行性研究、有初步制定的計劃和規范、獲得抵押融資承諾、編制最終的市場可行性研究、完成最后的工程計劃和規格、估計最后的總成本、完成流入和流出的貼現現金流量分析、分析與擬議發展相關的各種風險、交付使用后初期的街道、公用事業和大量的實際性的建

2、設、投入運作市場營銷和銷售。房地產衍生產品市場，是參與者的風險管理和返回的財產，不直接相關資產的買進或賣出。這樣的一個市場增長速度非?？?，因此需要依靠簡單而有效的定價模型并且這個模型將會非常龐大。為了考慮到房地產市場敏感度的利益率期限結構本文提出了雙因素模型，其中房地產資產值與即期匯率的動態，共同為藍本。兩者的定價問題本文從歐洲和美國兩個為例，然后分析。讀者應該認識到這些發展步驟是相互關聯的。雖然它們是在一個特定的順序列出，這些步驟不能

3、總是在這個確切順序里單獨列出。例如，房地產開發商可能已經擁有的土地，然后進行開發和可行性研究，以確定其最高及最佳使用價值和最高的收益。房地產衍生產品的定價問題的根源在于布萊克和斯科爾斯的開創性論文和默頓解決方案。他們是第一個期權定價問題分析解決，并為實現這個問題在1997年被授予了諾貝爾物理學獎。本文依托BSM的風險中性估值框架，它是適應房地產的特殊性衍生工具。事實上，這一類合同的特點是對潛在的房地產資產，其收益依賴值取決于利率力度。特

4、別是在本文的房地產資產價值是由一個而即期利率。在標準的BSM框架下考慮為常數的幾何布朗運動參數，正確建模為一個隨機變量。本文提出在連續兩個因素定價模型時間和任何根據對房地產資產價值的房地產衍生派生的一般估值方程和即期利率。由于是連續時間模型分析，水平是相當有限的，才有了離散時間在二維的二項式點陣框架的推出。我們展示了如何在二維二項式點陣可以使用國有價格執行，然后套入目前市場利率和期限結構。在本文中，我們開發了雙因素模型，計算效率和數值準

5、確的定價對利率敏感的房地產衍生工具的增長級。該模型的核心是由即期匯率的過程漂移和波動與當前市場利率期限結構相一致，并可能相關的基本現實房地產價值的過程。這些擴散過程是由一個二維二項式模型（BB）的近似離散時間與吸引力的屬性決定的，以避免得到一個跳躍的措施和風險中性概率。數值計算結果表明，期權價格的BB模式下得到不斷的即期利率和零相關使用BSM定價公式計算的快速收斂。與恒定速率模型，BB的晶格框架原來是在不平坦的收益和波動曲線的期權定價更

6、準確。一、發展理念房地產開發商必須有一個想法，這種想法通常建立在市場上的經驗或直覺的基礎上，對住宅房地產開發商而言，他認為，市場需求超過市場供應。例如，如果在當地市場的家庭人口數量增長，開發商認為，他有投資一個住宅的設施和景點的想法。如果開發商有一個創造或者發展的強烈愿望，然后開發人員應該追求的創造或者發展。引起房地產開發的想法兩個關鍵因素是：（1）強烈的四、初步計劃和規格如果市場的可行性研究表明有足夠的需求，開發人員必須聯系一個工程和

7、建筑公司制訂初步計劃和詳細的發展及產生規模。計劃應包括在一個單一家庭住宅詳細的情況下，道路布局，初步的許多設計（包括地段和典型的大小和正面的數量），電力線路（架空或地下）的布局，布局水行，包括涉及到的下水道和排水系統的布局。通常情況下，初步的計劃和規模的初步費用估計需要完成草圖。作為一般的經驗法則，開發成本應分配土地的原料成本，占到開發成本的33％、34％和開發利潤的33％。盡管在實踐中許多開發人員使用這些數字作為一般規則，但是貼現現金

8、流量分析應完成。在本文稍后將討論此分析。初時的初步計劃和規格完成后，開發商應配合適當的區劃和規劃計劃。早在開發過程中，如果一個分區需要變更的，應當進行審查和評估。五、融資承諾完成后的初步計劃和規劃，開發人員才可以根據它們來進行按揭貸款申請。由于這類貸款的風險，正常的貸款價值比率可能在該地段的總零售價的6066％的范圍內。開發商應為他潛在的購買者或家庭購物開發貸款。他可能會接觸許多抵押貸款和實際存在的貸款客戶提交兩個或三個貸款。在提交貸款

9、提供的資料應包括市場的初步可行性研究，初步計劃和規范，擬議發展的描述，建議按揭貸款的條款及條件，財務報表，顯示開發商的經驗和簡歷。通常情況下，開發貸款提供足夠的資金來支付地塊的收購和開發成本。貸款的期限通常是短期貸款，一至三年，根據需要吸收多大的銷售來預測。因為短期的開發貸款，利率通常是固定的。抵押貸款需要償還開發貸款，更快或更多的比例超過100％的大量銷售。例如，貸款人可能要在75％或80％，很多銷售的售價可能有100％的回報。六、最

10、終市場的可行性研究一旦開發商收到按揭貸款承諾，開發商應完成最后的市場可行性研究。這項研究應包括詳細的分析，包括家庭，每戶的收入，每戶的典型支出，每戶收入水平，住房支出或由每個家庭的收入水平，住房費用估計的人口統計。最終的市場可行性研究，應詳細描述所有現有和擬議的競爭中定義的市場區域的住宅發展。它還應包括大量吸收和價格的已知估計，例如地段如何，預計將每月賣出，這些地段的建議價格，以適應與供給和需求分析結果。七、最終計劃和規格隨之而來的是最

11、終的市場可行性研究，土地開發與建筑施工公司進場工作，完成工作的建議和詳細發展的最終圖紙。這將包括最后的道路工程圖紙，每個地段的確切的法律描述，電鍍和地段的跑馬圈地，以及任何關于土方的工程圖紙，和實用的布局。這些最后的計劃和規格應協調與建筑承包商和相關的公用事業公司。一旦最終的工作計劃和規范的市場研究和最終建設完成后，開發人員可以動用開發貸款，獲得的財產，并開始建設的道路，公用設施和其它。八、成本估算被歸類為直接和間接費用成本估計。直接成