以股權轉讓方式實現房地產轉讓的涉稅分析

1、以股權轉讓方式實現房地產轉讓的涉稅分析以股權轉讓方式實現房地產轉讓的涉稅分析目前工業地產、商業地產交易中，取得房地產資產通常有兩種方式，一是直接買賣該房地產資產，二是通過股權轉讓的方式收購房地產資產所在的公司（本文以有限責任公司為例）。由于房地產資產直接買賣涉及的交易稅費較高（需要繳納：增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅等），而股權轉讓的方式轉讓房地產資產僅公司的股東需要繳納企業所得稅或個人所得稅，以及印花稅，涉及的稅費相對來

2、說較少。因此，越來越多的公司選擇通過股權轉讓的方式轉讓房地產資產。本文就以股權轉讓方式實現房地產資產轉讓稅收籌劃進行探討分析。一、股權轉讓與直接轉讓房地產主要應納稅費對比一、股權轉讓與直接轉讓房地產主要應納稅費對比以股權轉讓方式以股權轉讓方式直接轉讓房地產直接轉讓房地產涉及稅費涉及稅費計稅依據計稅依據稅率稅率AAA計稅依據計稅依據稅率稅率AAA一、收購方：一、收購方：增值稅不屬于征稅范圍詳盡下二5%11%土地增值稅詳盡下三增值額四級超率

3、累進稅率企業所得稅轉讓所得額適用稅率轉讓所得額適用稅率印花稅合同價格0.5‰合同價格0.5‰二、購買方：二、購買方：印花稅合同價格0.5‰合同價格0.5‰契稅不涉及產權轉移價格3%—5%注：除以上主要稅費外，應納的城建稅等略過未分析，下同；若股權轉讓股東是自然人，應按“財產轉讓所得”項目依20%的稅率計算繳納個人所得稅，不繳納企業所得稅。從上表可看出，在不考慮土地增值稅的情況下，以股權轉讓方式轉讓房地產較直接轉讓房地產可以少繳納增值稅和

4、契稅。二、營改增后，直接轉讓房地產方式下增值稅分析二、營改增后，直接轉讓房地產方式下增值稅分析”同時根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。三、股權轉讓方式轉讓房地產是否涉及土地增值稅分析三、股權轉讓方式轉讓房地產是否涉及土地增值稅分析土地增值稅是對轉讓房地產行為征收的一種

5、財產稅，據此，股權轉讓不涉及土地增值稅。但稅務機關可能會參照《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）的下列規定要求計征土地增值稅：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅?！痹撐募菄叶悇湛偩执饛蛷V西壯族

6、自治區地方稅務局的文件，該文件存在的問題是，企業轉讓的是股權而不是國有土地使用權及其附著物，故不符合《土地增值稅暫行條例》規定的征稅范圍；其次，即使征稅，是對轉讓股權的股東征稅還是對被投資企業征稅并不明確。再次，如果轉讓100%以下的股權是否征稅呢？“以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？因此，各地稅務機關對該文件執行口徑不一，有參照執行的，也有未按照執行的。據了解，目前在江蘇、廣東、上海、北京等

7、地區，并未對一次性轉讓有不動產的標的公司100%股權的行為征收土地增值稅。因此，本文按照不征收土地增值稅對以股權轉讓方式轉讓房地產進行分析。四、以股權轉讓方式轉讓房地產后再開發情況下涉及的潛在的土地增值稅四、以股權轉讓方式轉讓房地產后再開發情況下涉及的潛在的土地增值稅轉嫁及交易價格的公允性分析轉嫁及交易價格的公允性分析目前通過轉讓股權方式轉讓房地產來規避土地增值稅的案例比比皆是，當事人通常認為這樣操作能夠節稅。但以股權轉讓方式轉讓房地產