[學習]房產稅和城鎮土地使用稅

1、財產與行為稅培訓,,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,一、經營高校學生公寓及高校后勤社會化改革房產稅征稅規定 1、對為高校學生提供住宿服務并按高教系統收費標準收取租金的學生公寓，免征房產稅。 2、對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立核算并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的房產、土地免征房產稅和土地使用稅。 自2006年1月1日起至2008年12月31日止執行?！敦斦?國家稅務總局關

2、于經營高校學生公寓及高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》（財稅〔2006〕100號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,企業、事業單位和個人自辦的學校、醫院（診所）、幼兒園、托兒所、敬老院使用的房產免納房產稅?！哆|寧省房產稅實施細則》第六條第一款,第一部分房產稅和城鎮土地使用稅,二、地下建筑征收房產稅規定 ——《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》

3、 （財稅〔2005〕181號） ——轉發《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》 （大財法[2006]74號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,1、地下建筑的范圍： 凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。 上述具備房

4、屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,2、計稅方式： 工業用途房產 自用的 商業和其他用途房產 與地上房屋相連的地下建筑 出租的,,,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,①工業用途房產，以房屋原價的50%作為應稅房產原值 應稅房產原值＝

5、房屋原價×50% 應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×（1－30%）×1.2％,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,②商業和其他用途房產，以房屋原價的70％作為應稅房產原值。 應稅房產原值＝房屋原價×70％ 應納房產稅的稅額＝應稅房產原值×(1－30%)×1.2％,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車

6、場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,④ 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,三、房屋附屬設備和配套設施計征房產稅規定——《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,1、什么是附屬設

7、備和配套設施？ 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,2、附屬設備和配套設施征收房產稅的規定 附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,3、更換附屬設備和配套設

8、施征收房產稅的規定 對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。 對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。 4、自2006年1月1日起執行。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,四、明確房產稅和城鎮土地使用稅有關問題 ——《大連市地方稅務局關于明確房產稅和城鎮土地使用稅有關

9、問題的通知》（大地稅函〔2006〕149號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,1、對出租房屋取得的租金收入應按租金全額計算繳納房產稅。納稅人取得的出租房屋收入中含有水費、電費和物業管理費等費用的，在計算繳納房產稅時，對物價部門有收費標準的，按照物價部門的收費標準并提供合法、有效憑據，證明其確已交費的部分可給予扣除；,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,對物價部門沒有規定收費標準的費用，可據實給予扣除，但對于納稅人采取變相增加相關費用收取

10、標準，致使房屋租金收入明顯低于市場租金標準的情況，主管地稅機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，核定其租金收入征收房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,2、關于各類商品交易市場房產稅的計稅依據問題 各類商品交易市場出租房屋的，按租金收入計算繳納房產稅；出租攤位、柜臺等的，按房產原值計算繳納房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,3、關于轉租房屋是否征收房產稅問題

11、對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,4、關于機關事業單位的招待所、培訓中心、賓館等所使用的房產和土地征免房產稅和城鎮土地使用稅問題 對機關事業單位的招待所、培訓中心、賓館等，凡對外經營并收取費用的，一律全額征收房產稅和城鎮土地使用稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,5、關于既對外經營又對本企業職工提供療養服務的職工療養院征免房產稅問題,第一部分 房產稅和城鎮土地使用

12、稅,既對外經營又對本企業職工提供療養服務的職工療養院，其所使用的房產能夠直接劃分清楚的，應分別征免房產稅；對不能直接劃分清楚的，若其收入按照對內和對外分別進行核算的，可按照對內和對外收入比例，分別征免房產稅。對收入劃分不清的，應全額征收房產稅。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,6、自2007年1月1日起執行 。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,五、調整我市土地使用稅地段等級和稅額標準規定 ——《大連市人民政府關于調整我市城鎮土地使

13、用稅地段等級和稅額標準的通知》（大政發〔2006〕61號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,1、取消劃分工業、商業制定不同稅額標準的土地使用稅征收方式，調整為在同一地段等級實行統一的稅額標準。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,2、統一后全市土地使用稅各等級每平方米年稅額標準為：一等10元；二等8元；三等6元；四等5元；五等4元；六等3元；七等2.5元；八等2元；九等1.5元。 3、中山區、西崗區、沙河口區、甘井子

14、區適用一至六等稅額。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,4、土地使用稅的稅額標準調整后，納稅人納稅確有困難的，可經市地稅局批準給予適當的減征照顧。 5、本次調整土地使用稅稅額標準不適用于外商投資企業和外國企業。 6、自2006年1月1日起實施。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,7、補充申報問題： 8、9月份，全市臨時增加土地使用稅的納稅期限，受理納稅人申報繳納前三季度因稅額調整需補繳

15、的稅款；10月份，納稅人按照調整后的稅額標準申報繳納第四季度土地使用稅?！蛾P于貫徹市政府調整城鎮土地使用稅地段等級和稅額標準的通知的實施意見》（大地稅發〔2006〕103號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,為確保納稅人充分了解政策調整的內容，及時補繳前三個季度稅款，全市將于8月和9月增加兩個臨時申報期，受理土地使用稅的納稅申報。其中，私營以上企業的納稅期限為8、9兩月的1—10日，個體工商戶的納稅期限8、9兩月的全月。10月

16、份申報期，納稅人按照新的稅額標準申報繳納第四季度土地使用稅?！筮B市地方稅務局公告,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,六、集體土地的土地使用稅規定 在土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。 本通知自2006年5月1日起執行，此前凡與本通知不一致的政策規定一律以本通知為準。 ——《財政部 國家稅務總局關于集體土地

17、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕56號）,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,十、國務院關于修改《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的決定 ——《中華人民共和國國務院令》第483號,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,國務院決定對《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》作如下修改：　 1、第二條增加一款，作為第二款：“前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份

18、制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人?！?第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,2、第四條修改為：“土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市1.5元至30元；　 （二）中等城市1.2元至24元；　 （三）小城市0.9元至18元；　 （四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。,第一部分 房產稅和城鎮土地使用稅,3、第十三條

19、修改為：“本條例的實施辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定?！薄　”緵Q定自2007年1月1日起施行。,第二部分 土地增值稅,一、關于明確土地增值稅若干問題 ——《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號）,第二部分 土地增值稅,1、關于經濟適用住房土地增值稅預征問題 對經濟適用住房項目中的普通標準住宅，免予預征土地增值稅，向稅務機關報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備

20、案表》。,第二部分 土地增值稅,2、關于土地增值稅預征率問題 預征率應當區別不同房地產類別，按以下標準執行： A、住宅的預征率為1%； B、除住宅外其他房地產項目的預征率為2％。,第二部分 土地增值稅,☆上述“房地產類別”應當按照政府有關部門共同會簽的《房地產開發項目詳細規劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。,第二部分 土地增值稅,3、免予預征土地增值稅的相關規定 納稅人轉讓普通

21、標準住宅項目以及除普通標準住宅外的其他房地產項目 ，同時符合規定的三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表》，報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，可不再預征土地增值稅。,第二部分 土地增值稅,4、關于土地增值稅清算問題 已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務機關提出土地增值稅清算申請，稅務

22、機關同意對房地產開發項目進行清算后，下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》；,第二部分 土地增值稅,已竣工驗收的房地產開發項目，納稅人轉讓房地產的建筑面積達到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉讓房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分攤計算其已轉讓房地產相對應的扣除項目金額，對已轉讓的房地產進行土地增值稅清算。,第二部分 土地增值

23、稅,稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人又取得轉讓房地產收入、發生成本、費用的： 查賬征收 核定征收,,第二部分 土地增值稅,①土地增值稅清算時按本通知規定實行查賬征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每季度終了后10日內，填寫《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務機關申報土地增值稅。,第二部分 土地增值稅,②土地增值稅清算時按本通知

24、規定實行核定征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每月終了后10日內，按每月取得轉讓房地產的收入乘以本通知規定的核定征收率，到稅務機關申報繳納土地增值稅。 房地產開發項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。,第二部分 土地增值稅,5、本通知自2006年9月1日起執行，以前相關規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。,第二部分 土地增值稅,6、房地產開發項目預征土地增值稅的滯納金計算問題

25、 房地產開發項目預征土地增值稅的滯納金從申報期滿次日起計算加收。,第二部分 土地增值稅,二、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題 對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。 ——《財政部

26、 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條,第三部分 城建稅、教育費附加和地方教育附加,一、生產企業出口貨物按免抵增值稅稅額繳納城建稅等附加 ——《財政部 國家稅務總局關于生產企業出口貨物實行免抵退稅辦法后有關城市維護建稅教育費附加政策的通知》（財稅[2005]25號 、大財法[2005]115號）,第三部分 城建稅、教育費附加和地方教育附加,經國務院批準，現就生產企業

27、出口貨物全面實行免抵退稅辦法后，城市維護建設稅、教育費附加的政策明確如下： 1、經國家稅務局正式審核批準的當期免抵的增值稅稅額應納入城市維護建設稅和教育費附加的計征范圍，分別按規定的稅（費）率征收城市維護建設稅和教育費附加。 2、2005 年 1 月 1 日前，已按免抵的增值稅稅額征收的城市維護建設稅和教育費附加不再退還，未征

28、的不再補征。 3、本通知自 2005 年 1 月 1 日起執行。,第三部分 城建稅、教育費附加和地方教育附加,二、對增值稅、消費稅、營業稅實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的不予退（返）還附征的城市維護建設稅和教育費附加 ——《財政部 國家稅務總局關于增值稅營業稅消費稅實行先征后返等辦法有關城建稅和教育費附加政策的通知》（財稅[2005]72號、大財法[2005]364號）,第三部

29、分 城建稅、教育費附加和地方教育附加,1、對增值稅、消費稅、營業稅實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另有規定外，對隨“三稅”附征的城市維護建設稅和教育費附加，一律不予退（返）還。 2、 自2005年7月1日起。,第四部分 印花稅,一、印花稅核定征收規定 ——《大連市地方稅務局印花稅核定征收管理辦法》（大地稅發〔2005〕189號 ）,第四部分 印花稅,1、什么是核定征收印花稅？

30、 核定征收印花稅是指稅務機關對不能完整、準確提供應稅合同及憑證，不能據實確定實際應納稅額的納稅人依法按其實際發生的相關收入或成本，參考納稅人各期印花稅納稅情況及同行業合同簽定情況，確定相應的比例作為納稅人印花稅計稅依據，并據以計算繳納印花稅的一種稅款征收方式。（第三條）,第四部分 印花稅,2、核定征收印花稅的情形： 納稅人有下列情形之一且無正當理由的，稅務機關有權對其印花稅進行核定征收：

31、 ①未按規定建立印花稅應稅憑證登記簿，或未如實登記和完整保存應稅憑證的； ②拒不提供應稅憑證或不如實提供應稅憑證致使計稅依據明顯偏低的； ③采用按期匯總繳納辦法的，未按地方稅務機關規定的期限報送匯總繳納印花稅情況報告，經地方稅務機關責令限期報告，逾期仍不報告的。 （第四條）,第四部分 印花稅,3、納稅檢查的處理： 各地稅稽查局在檢查中，如發現印花稅納稅人有第四條所列行為之

32、一的，可按印花稅核定征收辦法計算納稅人前期少繳稅款，同時加收滯納金，并在該單位的《納稅檢查問題反饋意見表》中“改進建議”欄里填寫“建議該單位印花稅采取核定征收方式”字樣。（第六條第二款）,第四部分 印花稅,地稅稽查局應于每月月末，將當月的《納稅檢查問題反饋意見表》提交納稅人的主管地方稅務機關，主管地方稅務機關在接到《納稅檢查問題反饋意見表》后三十日內，應派人調查納稅人當期實際情況，并對符合第四條規定的納稅人下達《核定征收印花稅通知書

33、》。（第六條第二款）,第四部分 印花稅,4、核定征收印花稅的計算公式： 應納印花稅稅額＝相關收入或成本等金額 × 核定比例 ×適用稅率（第七條）,第四部分 印花稅,5、核定征收印花稅綜合項目表 （第八條）,第四部分 印花稅,6、申報期限： 實行印花稅核定征收的納稅人，納稅期限為一個月，納稅人應在每月終了后十日內，到主管地方稅務機關申報繳納當期印花稅。（第九條）,第四部分

34、 印花稅,7 、除核定征收以外的納稅人繳納印花稅的規定 對納稅人部分應稅稅目實行核定征收后，納稅人書立、領受的其他未經核定征收印花稅的應稅憑證，仍按原規定據實貼花完稅。（第十一條）,第四部分 印花稅,8、法律責任 凡實行核定征收印花稅的納稅人超過核定的納稅期限申報繳納印花稅或隱瞞核定征收印花稅的計稅依據，造成不繳或少繳稅款的，應按《征管法》有關規定處理。（第十三條）,第四部分 印花稅,二、對與高

35、校學生簽訂的學生公寓租賃合同，免征印花稅。 自2006年1月1日起至2008年12月31日止執行?！敦斦?國家稅務總局關于經營高校學生公寓及高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》（財稅〔2006〕100號）,第四部分 印花稅,三、關于印花稅若干政策的通知 ——《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅 〔 2006 〕 162 號）,第四部分 印花稅,1、對納稅人以電子形式簽訂的各類應

36、稅憑證按規定征收印花稅。 2、對發電廠與電網之間、電網與電網之間 〔 國家電網公司系統、南方電網公司系統內部各級電網互供電量除外）簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 3、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。 4、對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。,第五部分 車

37、船稅,一、條例出臺背景： 1951年原政務院發布了《車船使用牌照稅暫行條例》，開征車船使用牌照稅。1986年國務院發布了《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》，開征車船使用稅，按有關規定,該暫行條例不適用于外商投資企業和外國企業。因此，對外商投資企業和外國企業仍依照《車船使用牌照稅暫行條例》的規定征收車船使用牌照稅。,第五部分 車船稅,以上兩個稅種自開征以來，在組織地方財政收入，調節和促進經濟發展方面發揮了積極作用。但

38、隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，尤其是我國加入WTO后，兩個暫行條例在實施中遇到了一些問題。一是內外兩個稅種，不符合稅政統一、簡化稅制的要求；二是缺乏必要的稅源監控手段，不利于征收管理；三是車船使用牌照稅稅額55年沒有調整，車船使用稅稅額也已20年沒有調整，隨著經濟的發展，兩個稅種的稅額標準已明顯偏低。,第五部分 車船稅,基于這種情況，國務院決定合并兩個暫行條例，制定《中華人民共和國車船稅暫行條例》，開征車船稅以取代原車船使用

39、牌照稅和車船使用稅。,第五部分 車船稅,二、新舊條例的對比變化： 《條例》針對車船使用牌照稅和車船使用稅存在的問題，在適用范圍、稅收性質、稅目稅額、減免稅范圍和征管等幾個方面進行了完善。,第五部分 車船稅,一是合并兩個稅種。將現行的車船使用牌照稅和車船使用稅合并為車船稅，統一適用于各類納稅人。同時，將納稅人由現行的“擁有并且使用車船的單位和個人”改為“車輛、船舶的所有人或者管理人”，這樣既有利于界定納稅人，也有

40、利于建立和完善我國的財產稅體系。,第五部分 車船稅,二是適當調整了稅目分類和稅額標準。將車輛、船舶稅額表合并為《車船稅稅目稅額表》，將二輪和三輪摩托車合并為一類，將不同噸位的機動船合并為一類?？紤]到改革開放以來我國經濟發展迅速，以及目前各地實際執行情況等因素，《條例》對車船的年稅額標準也進行了適當調整。,第五部分 車船稅,三是對車船稅的減免項目進行了調整?？紤]到公平稅負、拓寬稅基的原則要求，《條例》一方面取消了對經營性車船（如港

41、作車船、工程船）、由財政負擔經費的單位（如國家機關、事業單位、人民團體）的自用車船免稅的規定，取消了確有困難的納稅人由省級政府予以定期減免稅的規定；另一方面，為了保護環境，照顧低收入群體，落實中央關于建設社會主義新農村的精神，將非機動車船（不包括非機動駁船）、拖拉機和捕撈、養殖漁船列入免稅范圍，并授權省級政府可以對城鄉公共交通車船給予定期減免稅。,第五部分 車船稅,四是加大了稅收征管力度?！稐l例》規定，從事機動車交通事故責任強制保險

42、業務的保險機構為機動車車船稅的扣繳義務人，在銷售機動車交通事故責任強制保險時代收代繳車船稅。,第五部分 車船稅,三、車船稅的納稅人 車船稅的納稅人是車輛、船舶的所有人或管理人，即在我國境內擁有車船的單位和個人。單位是指行政機關、事業單位、社會團體以及各類企業。個人是指我國境內的居民和外籍個人。同時，《條例》還規定，應稅車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，應由使用人代繳。,第五部分 車船稅,四、車船稅的應稅車輛

43、 車船稅的征稅對象是依法應在公安、交通、農業等車船管理部門登記的車船，具體可分為車輛和船舶兩大類。其中，車輛為機動車，包括載客汽車、載貨汽車、三輪汽車、低速貨車、摩托車、專項作業車和輪式專用機械車；船舶為機動船和非機動駁船。,第五部分 車船稅,五、車船稅的應納稅額　　　　車船稅實行幅度稅額，載客汽車的年稅額為每輛60-660元，載貨汽車的年稅額為按自重每噸16-120元，三輪汽車、低速貨車的年稅額為按自重每噸2