房地產項目收購的法律問題研究

1、1–11房地產項目收購的法律問題研究房地產項目收購也可稱為房地產項目轉讓。是指一方將其取得的國有土地使用權和項目所有權直接轉讓給另一方的行為。根據《城市房地產管理法》的規定，轉讓方所轉讓的項目必須符合下列條件：1.已經支付全部土地使用權出資金，并取得土地使用權證書或者雖未取得土使用權證書，但當地人民政府或其授權的部門同意轉讓；2.已完成開發投資總額的百分之二十五以上，已支付的土地使用權出資金不包含在內；3.按建設項目法定程序取得了立項、

2、規劃、施工等手續。而受讓方只須具備相應的房地產開發經營資質即可。轉受讓雙方應通過簽訂“項目轉讓合同”的方式實現轉讓。經過轉受讓雙方的談判，簽訂合同，履行變更備案手續后，受讓方取得的是完整的、無瑕庇的國有土地使用權和項目所有權。受讓方既不承擔已有債務，也無需考慮或有負債。這就是很多受讓方選擇直接轉讓方式的理由。但是，應該看到，直接轉讓方式手續繁瑣、復雜，涉及眾多需變更的事項。另，轉受讓雙方還需依稅法規定繳納一定的契稅、營業稅和土地增值稅等

3、，轉受讓雙方應根據自身情況和項目現狀，進行轉讓方式的選擇。一、以公司股權轉讓方式轉讓土地使用權的法律依據一、以公司股權轉讓方式轉讓土地使用權的法律依據《城市房地產管理法》規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理辦法》規定，本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（1

4、）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的；（5）法律、法規規定的其他情形?！豆痉ā芬幎ǎ骸肮蓶|之間可以相互轉讓其全部或部分股權”，“股東持有的股份可以依法轉讓”。上述法律規定為“以公司股權轉讓方式轉讓土地使用權”提供了充分有力的法律政策支持。

5、二、公司股權轉讓的操作方式二、公司股權轉讓的操作方式1、通過股權兼并方式實現的股權轉讓和土地使用權轉讓、通過股權兼并方式實現的股權轉讓和土地使用權轉讓3–11公司股東的變更，除依照法律規定必須公示的情況外，只要經過工商部門的變更登記即發生效力，無須第三方的認可。而土地使用權的一般轉讓必須經過申請、報批等手續；此外，如果所轉讓土地會產生債務，則需通知相關債務人清理債務。對于項目轉讓來說也需履行申請、報批、轉讓等程序。雖然有的股權受讓方為了

6、保險起見，對所受讓的股權進行公告，告知相關債權人申報債權。這種公告在一定程序上會披露當事人之間的股權轉讓，但這種公布程序要比經政府部門批準的方式轉讓土地使用權小得多，因此以公司股權變更的方式轉讓土地所有權具有顯而易見的保密性。3、股權轉讓可以享受的稅收優惠政策、股權轉讓可以享受的稅收優惠政策（1）契稅。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。根據財政部、國家稅務總局2001年下發的《關于企業改革中有關

7、契稅政策的通知》中規定：企業在公司制改造中，對不改變投資主體的出資比例改建成的公司制企業承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。（2）土地增值稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。根據國家財政部、國家稅務總局1995年頒布的《關于土地增值稅一些具體問題的通知》，其中規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資的企業中時

8、，暫免征收土地增值稅。因此在房地產投資中以公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權，是不需要繳納土地增值稅的。（3）營業稅。營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業收入額征收的一種稅。我國《營業稅暫行條例》和實施細則中規定：轉讓土地使用權必須交納營業稅，但如果以土地使用權入股的方式轉讓土地使用進行合作開發，享有利潤的分配和承擔投資法律風險，就無須交納營業稅。綜上所述，從財政部和國家稅務總局的這些規定中可以看出，

9、以公司股權轉讓的方式轉讓土地使用權享有免交部分稅金的優惠，土地使用權、項目或在建工程的轉讓與項目公司股權轉讓相比，前者受讓方必須多交相當于成交金額3%的契稅和房地產交易中心的交易手續費0.5%，轉讓方也須承擔轉讓的營業稅的5%和土地增值稅。稅費節省。4、該種方式受讓人存在較大風險、該種方式受讓人存在較大風險當事人之間以股權轉讓的方式轉讓土地使用權，土地使用權的實際受讓方可能因為事先未調查清楚所受讓方的土地是否具有瑕疵，而導致因為土地的瑕