論社區業主委員會的法律地位

1、...論“社區業主委員會”的法律地位論“社區業主委員會”的法律地位論文摘要“業主委員會”是指有業主選舉產生的在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。業主委員會是本社區的最高權力機構。社區業主委員會在我國是不具有法律地位的，不是法律規定的民事主體的類別，因為其沒有獨立的財產，也不能獨立的承擔義務，業主委員所取得的權利義務最終要轉嫁給全體業主。但是在實際生活中，業主委員會要代表全體業主與物業管理公司簽定物業服務合同，不賦予業主

2、委員會民事主體地位顯然不利于業委會工作的開展。社區業主委員會如果能夠依據專門的組織法成立，能夠具有社團法人資格，就具備了行使法定權利的基本框架。社區業主委員會是否具有訴訟主體資格，一直未有明確規定，曾經有業主委員會在為業主維權時以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。但是根據法律實踐：依法成立的業主委員會可當原被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。在法理上，業主委員會一經成立，它和業主就是兩個不同的主體。按照“少數服從多數“的原則形成決議、

3、規章和制度，以此統一全體業主的意志。社區業主委員會和物業管理企業之間是服務和被服務的關系。二者的法律地位，二者之間的權利義務，在二者簽訂的《委托物業管理合同》中有明確規定。業主委員會和物業管理企業之間是合同關系。居民委員會和業主委員會都同樣屬于我國基層的群眾性自治組織，從法律地位和其所承擔的工作內容來看，在許多方面都是相同的。居民委員會更多地帶有政府的色彩。關鍵詞：社區業委會法律地位物業管理擁有一套屬于自己的住房事許多城市居民的頭等大事

4、，在我國實行計劃經濟時代，房屋作為社會福利的表現形式供給，居住人只是享有居住的權利，談不上擁有“業主”的權利，“業主委員會”的概念更是聞所未聞。在實行市場經濟體制改革之后，住房開始由“福利化”向“貨幣化”的過度?？梢哉f私有住房的出現，是“業主”和“業主委員會”產生的經濟基礎。而人們的法律意識...體居民的利益，必須得到全面徹底的貫徹執行。③外部簽約職能。社區業主委員會的法定代表人就可以依法與社會上的任何自然人或法人談判并簽訂合同。④訴訟

5、仲裁職能。社區業主委員會具備訴訟主體資格。一旦需要用法律形式保護自己的合法權益，可以以自己的名義依法向法院提起訴訟或依約向仲裁委員會提出仲裁。（3）社區業主委員會的權利、議事規則。根據《條例》的規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定?！稐l例》還規定：業主大會會議可以采用

6、集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會

7、議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構，享有下列權利：①：召集業主大會會議，報告物業管理①的實施情況；②：代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；③：及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；④