房地產市場分析方法的拓展研究

1、26現代經濟信息房地產市場分析方法的拓展研究張燕民河南國銀房地產投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產業的蓬勃發展，投資房地產產品具有低風險、穩定的報酬等特點，并且具有長期保值升值的特性。本文著重從房地產市場定量分析和定性分析兩方面展開研究。這對于房地產市場分析有一定借鑒作用。關鍵詞：房地產市場分析方法研究引言改革開放以來，我國國民經濟持續高速發展的同時，房地產也得到了迅猛的發展。房地產所具有的異質性、長期壓抑的需求被巨量釋放，也

2、推動了房地產投資的增長。另外，我國目前可供居民進行投資的渠道過少，股市低迷而且風險巨大，于是投資房地產就成為一種良好的選擇。因此，也就對房地產的資產特質和投機屬性的研究提出了迫切的要求。本文對房地產市場分析方法進行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產市場定量分析方法的拓展研究傳統的房地產市場分析方法和證券市場的基本分析在方法上己經非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術分析。1.1技術分析在房地產市場的適用性技術分析的理論基礎

3、具有一定的科學性，技術分析工具種類繁多，可以廣泛應用于任何一種投機性市場。比如技術分析的四要素一價、量、時、空，完全可以用于房地產市場的要素分析。、但是房地產市場畢竟不是一個傳統意義上的投機市場。房地產市場有著許多不同于投機性市場的特征。所以，如果要把技術分析應用于房地產市場，還應該注意以下幾個要點：①技術分析必須和基本分析相結合。因為市場是經濟發展狀況的反映，通過基本分析才能夠準確抓住市場的本質。而技術分析反映的往往是市場的微觀枝節。

4、特別是在房地產市場，房價變動的敏感程度遠低于證券市場。②技術分析可以輔助基本分析進行房地產市場的宏觀走勢分析和較微觀價格分析，但不宜進行過于微觀的分析，因為房地產的價格變動遠較證券市場遲鈍，用于微觀分析很難及時反映出信號。③技術分析是一種完全定量的分析方法，而房地產市場的統計數據和證券市場有很大的差別。房地產市場的統計數據種類很少，透明性差，難于收集，而且統計口徑復雜，不利于技術分析的效果。1.2房地產市場技術指標分析技術分析的指標主要

5、考慮市場行為的各個方面，然后建立一個數學模型，給出數學上的計算公式，得到一個體現市場某個方面內在特征的數字，這個數字叫做指標值。威廉指標是屬于研究價格波動幅度的技術分析指標，主要是通過分析一段時間范圍內價格的幾個關鍵點：最高價、最低價和最近時點成交價之間的關系，來反映市場的買賣氣勢的強弱，判斷市場的超買超賣現象，預測價格中短期的走勢。它主要是利用振蕩點來反映市場的超買超賣行為，分析市場交易雙方力量的對比，借以考察階段性市場氣氛、判斷價格

6、和理性投資價值標準相背離的程度，從而提出有效的信號來研判市場中短期行為的走勢。威廉指標是表示時點成交價在過去一段時間里的全部價格范圍內所處的相對位置，因此，計算出的威廉指標值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價位越接近過去半年內的最低價；越接近100值，表明目前的價位越接近過去半年內的最高價，從這點出發，對于威廉指標的研判可能比較更容易理解。2.房地產市場定性分析方法的拓展研究2.1房地產市場的反射性分析研究和探討房地產市場的

7、反射性，是房地產市場研究領域中一個嶄新的領域，可以為房地產市場分析提供一個全新的視角，通過定性化的分析更好的把握房地產市場運行的本質。筆者下面嘗試運用反射理論對房地產市場的屬性與運行進行初步的分析。2.2市場的反射性與房地產價格預測在房地產市場中，交易者為房產開出的價格，不僅僅是他們對房產價值看法的被動反映，同時也是影響房產價值的積極因素。交易者對房產的出價通常是背離價值的，從基本面的角度來看是錯誤的。然而事實是：并不是眼前的期望符合未

8、來的事件，而是未來的事件為眼前的期望所影響。因為這種錯誤會反過來影響市場，并通過自我強化的連鎖反映，使得原來的看法顯得相當的正確?？梢哉f，由于市場的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機市場的“預測的自我驗證”現象也存在于房地產市場中。反射性為房地產市場添加了人性化的可預測的元素，但同時反射性對市場的影響又是復雜和多樣的，很難被定量化測量。所以，房地產市場價格走勢是可以預測的，同時又是難以被預測的。從反射性出發，要正確的預測市場價格，其

9、前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應該忽視主流偏向的存在。2.3市場的反射性與房地產泡沫近幾年來，在學術界，房地產業總是和泡沫經濟緊密的聯系在一起。泡沫經濟作為一種貨幣追逐資產的經濟現象，會在銀行信貸的推動下顯得更具膨脹力。這不僅是因為金融杠桿的參與擴大了泡沫的規模，而且推動泡沫通過金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經濟領域蔓延。信貸之于經濟活動之間也包含著一種反射性關系。由于房地產是一種最主要的抵押品，因此房地產開發與交易多數都伴隨

10、著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產成為除了金融資產而外，另一個醞釀經濟泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機的角度，市場供求關系深受參與者預期的影響，供求曲線并非獨立給定的，市場也從來不是均衡的，而且總是傾向于過分夸大或低估了實際情況。從需求曲線來看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時向上傾斜，這在房地產泡沫形成期表現為房價越高需求越大，而市場低迷價格下跌時，人們對房價有進一步下跌的預期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認

11、為，由于市場參與者并不是完全理性的，價格預期通過反射過程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的時間內將這種夸大或低估持續下去，因此投機者對未來難以做出理性的預期。房地產市場更是如此，由于供給的無彈性和需求的增長，內在價值具有看漲的趨勢，這直接引發了人們對房產價格正向的預期，并在反射性作用下逐漸被強化最終演變為房地產泡沫。結語目前學術界對于房地產市場分析方法還不夠充足，對房地產市場的數據分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后

12、的研究中，房地產分析應該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產專業的數據分析工具和途徑。參考文獻：[1]林康史，技術分析精解[M].沈陽：東北財經大學出版社，2003.[2]劉洪玉，房地產價格變化規律的經濟學分析[J].建筑經濟，2004(09).[3]安德君、楊長富，索羅斯投資理念淺析[J].商業研究，2000，(02).26現代經濟信息房地產市場分析方法的拓展研究張燕民河南國銀房地產投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產業的蓬

13、勃發展，投資房地產產品具有低風險、穩定的報酬等特點，并且具有長期保值升值的特性。本文著重從房地產市場定量分析和定性分析兩方面展開研究。這對于房地產市場分析有一定借鑒作用。關鍵詞：房地產市場分析方法研究引言改革開放以來，我國國民經濟持續高速發展的同時，房地產也得到了迅猛的發展。房地產所具有的異質性、長期壓抑的需求被巨量釋放，也推動了房地產投資的增長。另外，我國目前可供居民進行投資的渠道過少，股市低迷而且風險巨大，于是投資房地產就成為一種良

14、好的選擇。因此，也就對房地產的資產特質和投機屬性的研究提出了迫切的要求。本文對房地產市場分析方法進行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產市場定量分析方法的拓展研究傳統的房地產市場分析方法和證券市場的基本分析在方法上己經非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術分析。1.1技術分析在房地產市場的適用性技術分析的理論基礎具有一定的科學性，技術分析工具種類繁多，可以廣泛應用于任何一種投機性市場。比如技術分析的四要素一價、量、時、空，完

15、全可以用于房地產市場的要素分析。、但是房地產市場畢竟不是一個傳統意義上的投機市場。房地產市場有著許多不同于投機性市場的特征。所以，如果要把技術分析應用于房地產市場，還應該注意以下幾個要點：①技術分析必須和基本分析相結合。因為市場是經濟發展狀況的反映，通過基本分析才能夠準確抓住市場的本質。而技術分析反映的往往是市場的微觀枝節。特別是在房地產市場，房價變動的敏感程度遠低于證券市場。②技術分析可以輔助基本分析進行房地產市場的宏觀走勢分析和較微

16、觀價格分析，但不宜進行過于微觀的分析，因為房地產的價格變動遠較證券市場遲鈍，用于微觀分析很難及時反映出信號。③技術分析是一種完全定量的分析方法，而房地產市場的統計數據和證券市場有很大的差別。房地產市場的統計數據種類很少，透明性差，難于收集，而且統計口徑復雜，不利于技術分析的效果。1.2房地產市場技術指標分析技術分析的指標主要考慮市場行為的各個方面，然后建立一個數學模型，給出數學上的計算公式，得到一個體現市場某個方面內在特征的數字，這個數

17、字叫做指標值。威廉指標是屬于研究價格波動幅度的技術分析指標，主要是通過分析一段時間范圍內價格的幾個關鍵點：最高價、最低價和最近時點成交價之間的關系，來反映市場的買賣氣勢的強弱，判斷市場的超買超賣現象，預測價格中短期的走勢。它主要是利用振蕩點來反映市場的超買超賣行為，分析市場交易雙方力量的對比，借以考察階段性市場氣氛、判斷價格和理性投資價值標準相背離的程度，從而提出有效的信號來研判市場中短期行為的走勢。威廉指標是表示時點成交價在過去一段時

18、間里的全部價格范圍內所處的相對位置，因此，計算出的威廉指標值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價位越接近過去半年內的最低價；越接近100值，表明目前的價位越接近過去半年內的最高價，從這點出發，對于威廉指標的研判可能比較更容易理解。2.房地產市場定性分析方法的拓展研究2.1房地產市場的反射性分析研究和探討房地產市場的反射性，是房地產市場研究領域中一個嶄新的領域，可以為房地產市場分析提供一個全新的視角，通過定性化的分析更好的把握房

19、地產市場運行的本質。筆者下面嘗試運用反射理論對房地產市場的屬性與運行進行初步的分析。2.2市場的反射性與房地產價格預測在房地產市場中，交易者為房產開出的價格，不僅僅是他們對房產價值看法的被動反映，同時也是影響房產價值的積極因素。交易者對房產的出價通常是背離價值的，從基本面的角度來看是錯誤的。然而事實是：并不是眼前的期望符合未來的事件，而是未來的事件為眼前的期望所影響。因為這種錯誤會反過來影響市場，并通過自我強化的連鎖反映，使得原來的看法

20、顯得相當的正確?？梢哉f，由于市場的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機市場的“預測的自我驗證”現象也存在于房地產市場中。反射性為房地產市場添加了人性化的可預測的元素，但同時反射性對市場的影響又是復雜和多樣的，很難被定量化測量。所以，房地產市場價格走勢是可以預測的，同時又是難以被預測的。從反射性出發，要正確的預測市場價格，其前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應該忽視主流偏向的存在。2.3市場的反射性與房地產泡沫近幾年來，在學術界

21、，房地產業總是和泡沫經濟緊密的聯系在一起。泡沫經濟作為一種貨幣追逐資產的經濟現象，會在銀行信貸的推動下顯得更具膨脹力。這不僅是因為金融杠桿的參與擴大了泡沫的規模，而且推動泡沫通過金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經濟領域蔓延。信貸之于經濟活動之間也包含著一種反射性關系。由于房地產是一種最主要的抵押品，因此房地產開發與交易多數都伴隨著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產成為除了金融資產而外，另一個醞釀經濟泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機的角度

22、，市場供求關系深受參與者預期的影響，供求曲線并非獨立給定的，市場也從來不是均衡的，而且總是傾向于過分夸大或低估了實際情況。從需求曲線來看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時向上傾斜，這在房地產泡沫形成期表現為房價越高需求越大，而市場低迷價格下跌時，人們對房價有進一步下跌的預期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認為，由于市場參與者并不是完全理性的，價格預期通過反射過程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的

23、時間內將這種夸大或低估持續下去，因此投機者對未來難以做出理性的預期。房地產市場更是如此，由于供給的無彈性和需求的增長，內在價值具有看漲的趨勢，這直接引發了人們對房產價格正向的預期，并在反射性作用下逐漸被強化最終演變為房地產泡沫。結語目前學術界對于房地產市場分析方法還不夠充足，對房地產市場的數據分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后的研究中，房地產分析應該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產專業的數據分析工具和途徑。參考文獻：[1]林康史，技